北京怎么谈房价？
去年开始，北京的房价突然就涨了，这个涨可不是像以前那种一点点慢慢涨，而是突然暴涨，从4、5万每平米涨到6、7万每平方米。很多人都说是因为北京的规划，还有很多人说因为限购政策的实施……这些说法都对，但又都不全面。 实际上，北京这轮上涨本质上还是供需关系的变化造成的。
过去几年，北京的房地产交易非常不活跃，尤其是住宅市场的交易量非常低（远低于广州、杭州等城市），2013年甚至只有2.3万套的成交量。然而自从2014年开始，形势突然扭转，2014年北京的新房和二手房分别成交了9.7万套和8.2万套，到2015年就达到了巅峰，新房二手房合计超过了15万套。 这么大量的新增购房需求从哪里来呢？主要是三个方面：外区客户向中心城区的集聚、郊区新城的土地大量开发带来的人口导入、以及人口在外埠的疏解。
首先说外区客户向中心城区的集聚。这个现象在历史上一直存在，只是去年表现的特别明显。我注意到一个数据，2013年和2014年每年落户北京的本科生数量都在7万人左右，而在2015年就暴增到了25万人。这个数字可能还没有包括大专生和硕士生，如果算上这些人，估计有将近40万外埠人落户北京。而这一部分人的住房需求是客观存在的，而且由于他们普遍经济实力不强，所以购买能力相对较弱，集中在五环内房源供应紧缺的板块，正好和本地人买房的需求形成了对冲，导致郊区的房价并不比中心区高多少。
其次说的郊区新城土地的大量开发。这个土地开发主要是指郊区新城和中关村等区域的写字楼和住宅的规划建设。众所周知，北京这些年中心区的建设用地是非常有限的，于是政府大力开发郊区土地，尤其是大兴、顺义、亦庄等区域，这两年新建了很多楼盘。另一个重要内容就是建设集体用地的住宅，比如通州的小康家园，延庆的隆盛花园等等，这些项目的房价都比较低。最后还建设了一些保障型住房，价格就更低了。虽然这些项目位置偏，但配套还算可以，并且因为总价不高，所以很多外地人和本地人都买这些房子，购买力较强。
第三个人口的外埠疏解。其实这个政策早就有了，只不过去年开始执行得更到位一些。现在每天路过国贸那一带，都能看见各种搬家公司的车。我认识的一个中介说过一件事，他帮一客户搬家，从双井搬到亦庄，才几公里距离，价格却足足涨了50元每吨，按体积算恐怕要上百元每吨。我觉得这可能就是房租上升的原因吧。不过我认为这种因为搬家和租房导致的房价变化不会持久。
房价是房地产市场最重要的指标，影响房价的变量十分复杂，其中既有金融、产业发展、城市规划等客观因素，也有供求预期、价格比选等市场因素，既有国家和城市的长期政策安排，也有很多短期政策、短期行为的影响，在这种情况下，谈房价是一个十分复杂的问题。但不论怎样，谈房价一定要以事实为依据，建立在科学分析基础之上，不能想当然、不能拍脑袋，更不能违背市场规律瞎指挥，这应当是研究房价问题的基本原则和底线思维。按照这些基本原则，我认为讨论房价涉及四个关键问题。
房价的定义和表征是什么？
从经济学角度看，房价是城镇土地的使用成本、建筑成本、财务成本、管理成本及税费的综合体现，同时还包含了房地产开发企业的利润率和政府土地出让金利润率，也即包含政府和企业分成在内的净收益。从这个定价标准看，决定房价高低的因素一是成本，二是政府和企业的分成比例。
从这个定义出发，有如下几个房价的表征参数值得关注：一是住房单位面积地价。按照成本原理，地价是住房成本中最主要因素，地价越高，单位面积房价也越高。二是住房价格收入比。价格收入比是国际上通用的判断房价是否偏离合理区间的指标。三是住房租售比。租售比为衡量住房实际租金与理论租金之间的差异，是判断市场非理性程度的重要指标。四是租金回报率。租金回报率是住房年租金与房价的比值，反映持有房产后每年的潜在回报率。这个指标可以衡量投资的盈亏平衡点。
什么是理性房价和非理性房价？
对住房供给方来讲，以成本和正常利润为基础确定的房价是理性价格，为追求投机超额获利确定的房价是非理性价格。对住房需求方来讲，不偏离合理支出承受能力的住房支出是理性的，超出合理支出承受能力、为进入炒房行列而购置住房属于非理性行为。当然这个合理价格和合理支出能力是一个有延展性的区间，而不是一个点。
通常认为房价与租金应保持一种合理的关系，如果房价偏离租金太远即产生非理性泡沫。理论上讲，买房是将未来的房租收入资本化，租金收入为未来每年可以获得的收益，在一定折现率下，当前将租金进行折现即为房价。也就是说，房租决定房价，二者之间保持合理关系，即为合理房价。
在什么样的条件下，房价是非均衡的？
在不同区域、不同城市、不同区位，或者在不同时点，影响房价均衡的条件都是不同的。但是，就北京这类特大型城市而言，房价非均衡的直接因素往往在于人口和区域房价的剪刀差，进而导致房价快速非理性上涨。
一是中心城区与郊区房价差异是城市空间“内卷化”的表现。北京中心城区高房价是城市功能高度聚集的结果，虽然经过多年老城修复和非首都功能疏解，“内卷化”压力有所缓解，但中心城区就业和居住的职住分离问题依然突出，由此带来通勤成本上升、时间和精力耗费加大，居住需求外溢。但外溢到哪、房价多高，还是市场化选择。
二是重点开发区域房价洼地短时间内快速拉升。北京在减量发展和老城修复的同时，提出了“多点一区”的空间发展战略，对副中心和南部地区提出了一系列发展计划，这些区域的房价因此会有较大上升空间，但短时间内大幅拉升，很难用成本定价理论来解释。
三是外来人口快速进入抬升房价。人口流入，如果是在本地就业的常住人口和新就业人口，则可为本地经济发展作出积极贡献，在可支付能力之内租房或买房不成问题；如果是投资、投机人口进入，则会推动当地房价持续过热，容易导致房价泡沫膨胀。
如何调控房价，使之回归理性？
从政府政策调控的视角，可考虑在需求端遏制投资、投机，抑制需求泡沫；在供应端加大保障性住房供给，完善租购并举的住房体系。为此，有四个路径值得探索。
一是人口管理与住房制度联动。一方面，对本地就业常住人口和新就业人口，通过完善住房保障制度，建立公开、透明、可操作的住房准入和退出制度，使外来人口中的就业者稳定融入城市社会；另一方面，通过完善购租并举供给制度，支持本地有稳定工作的新就业人员和外来人口在可以支付的区域购房和租房，满足外来人口中的非就业者短期住房需求。
二是以“职住平衡”为目标，制定与人口相适应的城市综合规划。“职住平衡”可理解为在区域内通勤方便，不必长途奔波，就可实现住房与就业的良好匹配。为此，一是通过产业布局引导就业人口在多中心、多节点区域合理分布；二是通过优化区域和
