北京怎么谈房价？
去年开始，北京的房价突然就涨了，这个涨可不是像以前那种一点点慢慢涨，而是突然暴涨，从4、5万每平米涨到6、7万每平方米。很多人都说是因为北京的规划，还有很多人说因为限购政策的实施……这些说法都对，但又都不全面。 实际上，北京这轮上涨本质上还是供需关系的变化造成的。
过去几年，北京的房地产交易非常不活跃，尤其是住宅市场的交易量非常低（远低于广州、杭州等城市），2013年甚至只有2.3万套的成交量。然而自从2014年开始，形势突然扭转，2014年北京的新房和二手房分别成交了9.7万套和8.2万套，到2015年就达到了巅峰，新房二手房合计超过了15万套。 这么大量的新增购房需求从哪里来呢？主要是三个方面：外区客户向中心城区的集聚、郊区新城的土地大量开发带来的人口导入、以及人口在外埠的疏解。
首先说外区客户向中心城区的集聚。这个现象在历史上一直存在，只是去年表现的特别明显。我注意到一个数据，2013年和2014年每年落户北京的本科生数量都在7万人左右，而在2015年就暴增到了25万人。这个数字可能还没有包括大专生和硕士生，如果算上这些人，估计有将近40万外埠人落户北京。而这一部分人的住房需求是客观存在的，而且由于他们普遍经济实力不强，所以购买能力相对较弱，集中在五环内房源供应紧缺的板块，正好和本地人买房的需求形成了对冲，导致郊区的房价并不比中心区高多少。
其次说的郊区新城土地的大量开发。这个土地开发主要是指郊区新城和中关村等区域的写字楼和住宅的规划建设。众所周知，北京这些年中心区的建设用地是非常有限的，于是政府大力开发郊区土地，尤其是大兴、顺义、亦庄等区域，这两年新建了很多楼盘。另一个重要内容就是建设集体用地的住宅，比如通州的小康家园，延庆的隆盛花园等等，这些项目的房价都比较低。最后还建设了一些保障型住房，价格就更低了。虽然这些项目位置偏，但配套还算可以，并且因为总价不高，所以很多外地人和本地人都买这些房子，购买力较强。
第三个人口的外埠疏解。其实这个政策早就有了，只不过去年开始执行得更到位一些。现在每天路过国贸那一带，都能看见各种搬家公司的车。我认识的一个中介说过一件事，他帮一客户搬家，从双井搬到亦庄，才几公里距离，价格却足足涨了50元每吨，按体积算恐怕要上百元每吨。我觉得这可能就是房租上升的原因吧。不过我认为这种因为搬家和租房导致的房价变化不会持久。